Direito Civil - Direito de Superfície

Foi introduzido no Código Civil de 2002, com o fim de substituir o instituto da enfiteuse, já há muito ultrapassado.
Fruto do direito romano, surgiu da necessidade de se edificar em terreno alheio, principalmente em terrenos públicos, sendo uma forma do império manter sob seu domínio a grande quantidade de terras que estavam sendo conquistadas com seu avanço, cobrava-se dos particulares o vectigali, que significa "renda".
O instituto permitiu que o construtor tivesse direito de propriedade sobre uma construção, apesar de não ser proprietário do terreno sobre o qual ela se encontre, podendo ser gratuito ou oneroso.
Muito embora se assemelhe ao arrendamento, com este não se confunde, já que este é instituto de direito obrigacional e o direito de superfície instituto de direito real.
Pelo instituto da superfície, o proprietário aceita sofrer uma limitação sobre seus direitos de propriedade, por tempo determinado, através de registro de escritura pública em Cartório de Imóveis, sendo pois, sempre de forma escrita.
Os direitos do superficiário consiste no de construir ou plantar, nos termos do art. 1369.No entanto, evidente é que, trata-se de mero erro de expressão do legislador, já que não há porque impedir proprietário e superficiário de contratarem, tanto o direito de construir e plantar ao mesmo tempo.
Além da área exigida para a construção ou plantação, o superficiário terá direito ainda àquelas necessárias à sua implantação (ex: espaço necessário para alojar materiais para construir, passagem, imagino*).
Só poderá haver obra no subsolo se houver previsão no contrato.
O direito de superfície cria uma exceção no direito civil de que o bem acessório segue o principal, já que proprietário do solo (bem principal), não é proprietário também dos acessórios (construção/plantação).
Com citado anteriormente, o prazo deve ser determinado, não se admitindo o caráter perpétuo do direito de superfície em nosso ordenamento jurídico, assim como era a enfiteuse.
Também só se admite a constituição da superfície em terrenos em que ainda não haja a construção ou plantação, não sendo admissível a cisão, em terreno já construído, atribuindo a porpriedade da construção a uma pessoa e deixando a do solo com outra.
Salvo acordo entre as partes dispondo o contrário, o superficiário é obrigado ao pagamento de encargos e tributos sobre a totalidade do imóvel (tanto o solo quanto a construção/plantação).
A constituição da superfície pode ocorrer por contrato, por acordo judicial (carta de sentença) ou por disposição de última vontade (testamento), no entanto em todos os casos deve haver registro no Cartório de Registro de Imóveis. No caso do contrato, até o registro no Cartório, existe apenas vínculo obrigacional, já que a transferência da propriedade imóvel se faz por meio do registro.
Em caso de falecimento do superficiário, nos termos do art. 1372, poderá o direito à superfície se transmitir aos herdeiros, sem ter de haver pagamento de qualquer valor ao proprietário por esta transferência, como era nos tempos do feudalismo, em que se pagava o "laudêmia" ao senhor feudal.
Caso o proprietário queira alienar o solo sobre o qual se constitui o direito de superfície, deverá primeiro oferecê-lo ao superficiário, para que este, querendo, exerça seu direito de preferência. Da mesma forma, se o superficiário desejar alienar a superfície, deverá primeiro oferecê-la ao prioprietário.
A extinção da superfície ocorre de forma natural, pelo advento do termo estipulado no ato de instituição.
Pode ocorrer a extinção também por inobservância das cláusulas contratuais, como no caso do não pagamento de tributo por parte do superficiário. Resolve-se também a superfície quando o superficiário der destinação diversa ao terreno (ex: convenciona-se a construção de um edifício e o superficiário transforma o terreno em estacionamento).
Outra forma de extinção da superfície é a ocorrência de desapropriação, ocasião em que a indenização a ser paga pelo poder público deverá se estender tanto ao proprietário (pelo terreno), quanto ao superficiário (pela construção ou plantação).
Carlos Roberto Gonçalves ainda aponta outras formas de extinção que se encontram previstas na legislação de outros países:
a) renúncia do superficiário;
b)confusão, quando por exemplo o superficiário compra a propriedade do solo;
c)resolução por descumprimento de obrigações contratuais;
d)resilição bilateral;
e)prescrição;
f)perecimento do objeto;
g)não conclusão, pelo superficiário no prazo estabelecido da construção/plantação;
h)inviabilidade ou destruição da construção/plantação;
i)falta de pagamento das prestações periódicas, quando for remunerada.
Uma vez extinta a superfície, os bens que se encontrarem sobre o solo (construídos ou plantados), passarão ao patrimônio do proprietário, salvo estipulação em contrário.

Direito Civil - Propriedade Resolúvel

Ocorre a propriedade resolúvel, quando o título de aquisição está subordinado a uma condição resolutiva ou advento de termo.
Condição é o evento futuro e incerto que subordina a eficácia jurídica de determinado negócio. Os elementos da condição são: incerteza e futuridade.
Resolutiva é a condição que acarreta a extinção do contrato quando verificado determinado fato. No caso em questão, o direito de propriedade prevalece até que ocorra a condição resolutiva.
Nos termos do art. 127 do Código Civil:
"Se for resolutiva a condição, enquanto esta se não realizar, vigorará o negócio jurídico, podendo exercer-se desde a conclusão deste o direito por ele estabelecido."

Ex: João, tio de Pedro, dá-lhe um carro para que se desloque até à universidade, até que conclua o curso.Concluir o curso é a condição resolutiva.
Termo é acontecimento futuro e certo, que subordina o início e o término de determinado negócio jurídico. Seus elementos são: futuridade e certeza.
Ex: Antônio, pai de Pedro lhe dá uma sala de escritório no centro da cidade, até dia 01 de maio do ano de 2012.

Trata-se de exceções ao princípio de que a propriedade é perpétua e irrevogável.
A condição ou termo ficarão registrados no documento constitutivo da propriedade, sendo impedido de alegar surpresa, o terceiro que adquirir o bem.Carlos Roberto Gonçalves dá o exemplo em que uma pessoa vende à outra um bem, constando no contrato cláusula de retrovenda, sendo que o adquirente posteriormente vende para outra pessoa, não podendo esta alegar que desconhecia tal condição. Poderá o primeiro alienante reivindicar do último adquirente o bem.
Outras hipóteses que geram condição resolutiva:
-Quando um dos condôminos vende a sua quota-parte, sem comunicar aos outros privando-lhes do direito de preferência. Dentro do prazo de seis meses, poderá qualquer dos condôminos pagar o preço e requerer a parte alienada para si;
-No instituto do fideicomisso, quando o testador dispõe que determinado bem passe ao patrimônio da pessoa denominada fiduciário, até que sobrevenha a morte deste, ou dentro de um certo período de tempo, quando então deverá passar ao patrimônio de outra pessoa denominada fideicomissário.
-Na venda a contento, na qual existe uma cláusula que autoriza o adquirente a devolver a coisa se não se agradar dela.
-Doação com cláusula de reversão, contrato pelo qual o doador celebra com o donatário, para que caso o donatário faleça primeiro que ele, os bens doados retornem a seu patrimônio.
-Na alienação fiduciária, quando o fiduciário adquire a propriedade restrita e resolúvel, sendo que somente será proprietário pleno quando receber a quitação de todas as parcelas.
-Venda com reserva de domínio, instituto assemelhado à alienação fiduciária.
Além da condição resolutiva e do termo, o Código Civil ainda traz outra forma de resolução da propriedade, que é a causa superveniente. Ex: A doa uma casa para B.Ocorre que B é pródigo e contrai uma dívida enorme em um jogo.B procura A e pede dinheiro e, diante da recusa deste, B insatisfeito atenta contra sua vida.A poderá revogar a doação da casa por ingratidão do donatário, resolvendo-se então a propriedade para este.
Carlos Roberto faz a ressalva do caso em que o donatário alienou o bem a terceiro de boa fé, hipótese em que não poderá o doador exigir o bem do adquirente, já que era impossível que ele previsse a ocorrência de tal causa superveniente.Só poderá o doador então, exigir o valor do bem ao donatário.

Direito Civil - Condomínio Edilício (continuação)

Estrutura interna:

Como foi citado no artigo anterior, o condomínio edilício compõe-se de áreas de uso exclusivo, posicionadas ao lado de áreas de uso comum.
O proprietário das unidades autônomas poderá alugá-las, cedê-las, gravá-las sem que para isso tenha de haver autorização dos demais condôminos, não se aplicando aqui a regra de que os outros condôminos detêm o direito de preferência. Só há que se falar em preferência no caso em que a unidade pertencer a dois ou mais proprietários
Em se tratando de áreas acessórias, como área de abrigo para veículo, deverá o proprietário oferecer aos outros condôminos primeiro, se desejar alienar e, só então poderá fazê-lo a terceiros.
O direito nas partes comuns será auferido através da área ocupada pela unidade autônoma de cada condômino. Assim, o condômino que for proprietário de uma área de 400 m² terá direito a uma área maior no terraço, do que aquele que possui 200 m², por exemplo.
Ao utilizar a parte comum, o condômino deve fazê-lo com bom senso, sem que seu uso prejudique os outros condôminos.
As partes comuns poderão ser utilizadas com exclusividade por um condômino, desde que haja anuência unânime dos demais.

Deveres dos Condôminos:

Os deveres dos condôminos estão elencados taxativamente (somente são deveres os que constarem neste artigo, não podendo haver istituição de outros) no art. 1336 do Código Civil.
O primeiro deles, se refere à obrigação do condômino de contribuir para o pagamento das despesas do condomínio.
Trata-se de uma obrigação propter rem, ou seja, recai sobre uma pessoa em razão de uma coisa. Sendo assim, quem adquire uma fração em condomínio edilício, fica obrigado a pagar as dívidas existentes, oriundas de período anterior à sua aquisição. Essa regra se aplica ao compromissário comprador, desde o momento em que a promessa de compra é comunicada ao condomínio.
Embora o artigo fixe a contribuição na proporção da fração ideal, deixou a ressalva "salvo disposição em contrário", já que na prática a repartição das despesas pelo tamanho da unidade nem sempre é uma medida justa, já que em um apartamento pequeno pode residir um número maior de pessoas, que efetuem maiores gastos que no apartamento maior onde viva uma ou duas pessoas apenas. O mesmo se aplica aos elevadores, sendo que o custo de energia e manutenção desse equipamento pode ser abusivo para quem reside no primeiro andar, em contraposição ao que reside no último.
O segundo dever do condômino, na ordem do artigo 1336, é o de não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, não podendo ele realizar obras que altere as partes comuns de modo a privar ou prejudicar o direito dos outros condôminos sobre a coisa.
Se for realizar alguma obra, o condômino deverá observar o disposto no Art. 1.341:

A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1^o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2^o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3^o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4^o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Outro dever do condômino, é o de não alterar a cor da fachada do prédio ou esquadrias externas, dependendo de aquiescência unânime dos condôminos.
Carlos Roberto Gonçalves faz ressalva para os casos em que diante da necessidade de manutenção nas esquadrias, não se encontrar mais no mercado material idêntico ao utilizado, quando será admissível a colocação de outro diferente.

Não poderá o condômino também, dar destinação diversa daquela que possui a edificação, como por exemplo, montar uma confecção dentro de um prédio residencial, ou até mesmo instalar uma república de universitários em um edifício onde residem somente famílias.
Não se pode também fazer uso da propriedade de modo a prejudicar o sossego, salubridade e segurança dos outros possuidores, como por exemplo mantendo animais ruidosos, que produzam odores ou perigosos (cobras ou felinos de grande porte).
Em relação aos bons costumes, não se pode proibir condômino de praticar encontros amorosos de maneira discreta na sua propriedade. O que se proíbe, por exemplo, é a transformação de apartamento residencial em prostíbulo, aumentando a movimentação nos corredores, uso dos elevadores, bem como o ingresso de pessoas estranhas no local.
Estatui ainda o art. 1.346 a obrigatoriedade de contratação de seguro contra incêndio ou destruição, total ou parcial. A crítica que se tece a respeito desta norma, é a vantagem trazida para as seguradoras do ramo com tal obrigatoriedade. Seria fruto da ação de lobistas?

Direitos dos Condôminos:

Os direitos dos condôminos estão arrolados no art. 1335. O inciso I trata dos direitos inerentes ao domínio, ou seja, aqueles inerentes aos proprietários da unidade autônoma, quais sejam, usar, fruir e livremente dispor de suas unidades.
Outro direito do condômino é o de utilizar as partes comuns do prédio, observando no entanto, a destinação conferida a tal área pelo estatuto, bem como sem atrapalhar a utilização do espaço pelos outros condôminos.Proíbe-se por exemplo a utilização de vagas de garagens ou corredores para realiazção de festas ou outras atividades de lazer. Trata-se de uma norma de puro bom senso.
Segundo Carlos Roberto Gonçalves, deve o síndico prezar pela observância desta norma, a fim de garantir o uso igualitário por todos, sendo que, diante de sua inércia, pode qualquer condômino tomar providências, manejando inclusive ação de manutenção ou restituição de posse em face do condômino usurpador da área comum.
O inciso III do referido art. 1335, por fim, garante ao condômino o direito de votar e participar das deliberações da assembléia, com a condição de que esteja quite com o pagamento das cotas condominiais.

Administração do condomínio:

A administração do condomínio é exercida pelo síndico, eleito para um mandato de dois anos, podendo ser reeleito.
A escolha do síndico é feita pela assembléia, podendo ser escolhido entre os próprios condôminos ou podendo ser pessoa estranha à relação condominial, pessoa física ou jurídica.
Compete ao condômino representar os interesses do condomínio em juízo ou fora dele (ex: perante orgão fiscal).
O síndico deverá prestar contas perante a assembléia anualmente, podendo qualquer condômino exigi-la do síndico, havendo indícios de omissão.
Diante da necessidade, pode-se nomear outros representantes além do síndico, a fim de resolver assuntos do interesse condominial, como por exemplo, no caso de realização de reforma de grande porte, em que o síndico sozinho não será capaz de gerenciar e supervisionar tudo.
O síndico poderá ser destituído, caso se verifique a prática de irregularidades por sua parte, bem como deixar de prestar contas ou administrar de forma não conveniente ao condomínio, sem prejuízo das sanções penais e civis.

Extinção do Condomíno:

Ao contrário das outras formas de condomínio, o edilício não pode ser extinto a qualquer momento, dado à sua própria essência.
Carlos Roberto Gonçalves aponta as causas que podem levar à extinção do condomínio. A primeira delas se refere à destruição do imóvel por forças da natureza, como terremotos e furacões (art. 1357; cc);outra forma é pela demolição voluntária, por razões arquitetônicas por exemplo, ou por condenação do prédio pela administração pública por motivos de segurança; por razões de interesse público, no caso de desapropriação; pela confusão, quando todas as unidades passam a pertencer a uma única pessoa.

Direito Civil - Condomínio Edilício

O condomínio edilício é definido na doutrina como apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privada, sendo que cada condômino possui poderes exclusivos sobre sua fração ideal separada das demais, assim como possui direito à partes ideais nas áreas comuns.

Num condomínio com diversas casas, por exemplo, cada condômino tem propriedade exclusiva sobre sua casa, mas todos têm acesso às vias de trânsito, área de lazer, etc.

Diversas teorias surgiram na doutrina na tentativa de definir a natureza jurídica do condomínio edilício. Segundo a teoria da comunhão trata-se de uma comunhão de bens, no entanto, essa teoria não merece crédito uma vez que cada condômino exerce comunhão somente nas áreas comuns, sendo que detêm poderes sobre uma unidade autônoma, da qual os demais não comungam. Outra teoria, a da sociedade imobiliária, também caiu no descrédito pelo fato de não haver a affectio societatis entre os condôminos sobre as unidades autônomas.
O melhor entendimento que prevalece atualmente é o de que o condomínio edilício não tenha personalidade jurídica, estando no entanto, legitimado a atuar ativa e passivamente em juízo, na pessoa do síndico.
O código faz distinção entre a instituição e constituição do condomínio. O art. 1332 trata da instituição do condomínio, ato inicial pelo qual surge o condomínio, se tratando sempre de um ato de vontade.Nos termos do 1332:
"Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial..."
A palavra instituir significa "ato de fundar uma coisa nova", podendo ser por ato entre vivos ou causa mortis, devendo ser registrada em Cartório Imobiliário.
A constituição do condomínio ocorre posteriormente à instituição, através da elaboração da Convenção de Condomínio, se tratando de um documento escrito onde se estipulam os direitos e deveres de cada condômino, podendo ser instrumento público ou particular, assinado por titulares com, no mínimo 2/3 das frações ideiais :
"Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção."
Segundo entendimento doutrinário, não é imprescindível que a Convenção de Condomínio esteja registrada em Cartório, mas sim para ser oponível contra terceiros, que não as pessoas que assinaram-na.
A conveção é aplicável aos locatários que se mudarem para o imóvel ou futuros adquirentes, mesmo se não tiverem legitimidade para modificá-la, e não a tenham subscrevido. Em caso de violação das normas da convenção, o síndico moverá ação contra o locatário morador, e não contra o condômino-locador.
Embora faça lei entre os condôminos, a Convenção não pode estar em desconformidade com os preceitos legais, sendo nulas as cláusulas que violarem a as disposições legais sobre condomínio.
Além da convenção de condomínio, há ainda o chamado Regimento Interno que é um regulamento que auxilia a convenção de condomínio através da criação de normas específicas, como horário de funcionamento das áreas de lazer, utilização de elevadores e horário de mudança.
Para efeitos de aplicação das normas da convenção de condomínio, são equiparados aos proprietários, os promitentes compradores e os cessionários de direito relativo às unidades autônomas.
Além de outras normas que os condôminos resolverem, por bem, fazer constar no corpo da convenção, ela obrigatoriamente deverá conter:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.

Para haver alteração nas normas dispostas na convenção de condomínio, deverá haver quorum de no mínimo dois terços das frações ideiais, lembrando-se que embora haja presunção de que as quotas-parte sejam divididas por igual, trata-se de uma presunção relativa, podendo haver um condômino que detenha maior área no condomínio e influencie sozinho nessa votação.

No próximo artigo continuaremos a estudar sobre o condomínio...

Processo Civil - Ação de Prestação de Contas

O art. 914 do Código de Processo Civil trata da ação de prestação de contas, sendo que no inciso I fala sobre o direito de exigir contas e no II do direito de dar contas.
Prestar contas é o ato de uma pessoa de apresentar à outra os valores dos créditos e débitos, em consequência de determinda relação jurídica, apurando a partir dessa contabilidade o saldo, mesmo que este seja inexistente.
A obrigação de prestar contas surge da obrigação de uma pessoa de administrar os bens de outra, por imposição da lei (tutor) ou por celebração de um contrato (mandatário, administrador).
Tanto o dono do bem, quanto o administrador se valerão destas ações quando houver mora da outra parte, seja para prestar contas, seja em aceitá-las.
Pelo fato da ação de prestação de contas poder ser proposta tanto pelo administador quanto pelo dono do bem, não se pode definir ao certo quem é o autor e quem é o réu, a não ser pelo critério de quem propôs a ação em face de quem. A prestação jurisdicional pode se favorável tanto ao autor quanto ao réu, sem que este tenha apresentado reconvenção. Assim, se o dono do bem ajuizar a ação de prestação de contas em face do adminstrador e, ao final ficar apurado a partir da prestação de contas que deve o administrador, será condenado a pagar a quantia devida, por essa razão afirma-se que esse tipo de ação possui natureza dúplice.
As contas devem ser apresentadas na forma contábil, ou seja créditos e débitos e a apuração do saldo, devendo ser acompanhadas de documentos que comprovem sua veracidade.

Ação de Exigir Contas:

Esta ação é proposta pelo dono do bem em face do administrador, sendo o procedimento dividido em duas fases. A primeira serve para averiguar se existe a obrigação de prestar contas e, uma vez verificada a necessidade de prestação de contas, inicia-se a segunda fase, onde de apurará os débitos e créditos e o saldo a ser pago tanto ao autor quanto ao réu.
Apesar de uno, o processo aqui é dividido em duas fases.
Apresentada a petição inicial, estando ela em termos, o juiz manda citar o réu para que apresente as contas ou ofereça resposta em cinco dias.
O réu terá então três opções:
a) Apresentar as contas sem contestar, ocasião que importa em reconhecimento do pedido do autor, quando se ouvirá o autor e produzirá as provas caso seja necessário e proferirá sentença;
b) Contestar sobre a obrigação de prestar contas, quando o juiz determinará a produção de provas e designação de AIJ quando necessário;
c) Ficar inerte, ocasião em que o juiz proferirá sentença reconhecendo o pedido do autor, nos termos do inciso II do art. 330 do CPC.
Freitas Câmara fala também na possibilidade de o réu oferecer contestação e apresentar ao mesmo tempo as contas, argumentando que tentou prestar as contas extrajudicialmente ao demandante.
Ao final o juiz prolatará sentença reconhecendo ou não o dever de prestar contas, sendo que existindo a obrigação passa-se à segunda fase e caso contrário extingue-se o processo.
Da decisão que extinguir o processo com ou sem resolução de mérito, cabe interposição de recurso de apelação.
Discute-se na doutrina natureza desse ato pelo qual o juiz põe fim à primeira fase, sendo que parte da doutrina entende ser decisão interlocutória, já que ela não põe termo ao ofício de julgar do magistrado. Outros entendem ser sentença, já que o processo é dividido em duas fases distintas que equiparam-se a um processo distinto.
Para aqueles que entendem ser sentença, possui ela natureza condenatória, já que condena a parte a apresentar contas no prazo 48 horas, sob pena de perder o direito de impugnar as contas que o autor apresentar.
Apresentada as contas, ouve-se o autor no prazo de cinco dias, a respeito destas, podendo haver produção de provas e designação de AIJ se houver necessidade de produção de prova oral, proferindo o juiz então a sentença.
Caso o réu não apresente as contas, o autor poderá fazê-lo no prazo de dez dias, não assistindo direito ao réu de impugná-las, não podendo o juiz homologá-las de plano, mas analisá-las a fim de formar seu conhecimento, podendo inclusive determinar a nomeação de perito contábil para verificar as contas do dono do bem.
A sentença que põe fim à segunda parte é de natureza condenatória (pagamento da quantia) seja em desfavor do autor da ação ou do réu.

Ação de Dar Contas:

Serve para casos em que o administrador dos bens quer se ver livre da obrigação de prestar contas e, por algum motivo, como a recusa do proprietário do bem, não consegue fazê-lo.
O autor ao apresentar a inicial, deve trazer junto, as contas que pretende prestar, estando em termos, o réu é citado em cinco dias para oferecer resposta ou aceitar as contas.
Pode o réu aceitar as contas, oferecer contestação, ficar revel ou impugnar as contas.
Ficando revel o réu, o juiz julgará a lide de forma antecipada, analisando as contas apresentadas de acordo com seu prudente arbítrio.
Oferecendo contestação, o rito passará ao ordinário.
Pode também impugnar as contas oferecidas pelo autor, não aceitando o valor de alguma parcela ou discordando de como a conta foi apresentada, por exemplo.
Poderá também aceitar expressamente as contas, proferindo o juiz sentença resolutiva de mérito.
Caso o juiz verifique a inexistência do dever do réu de tomar contas do autor, a sentença possuirá natureza declaratória negativa (Freitas Câmara -Vol.III - pág. 379).
Se reconhecida a obrigação de prestar contas, constará na mesma sentença a declaração da obrigação do réu em aceitar as contas prestadas pelo autor, bem como apurar-se-á as contas prestadas e condenará qualquer das partes ao pagamento do saldo se existir.
Esta sentença servirá de título executivo, nos termos do art. 918 do CPC.


PERDOEM-ME OS ERROS DE PORTUGUÊS, DEPOIS DOU UMA CORRIGIDA.

Direito Administrativo - Desapropriação

A desapropriação ocorre diante da necessidade do poder público de utililizar determinado bem para realização de fins de necessidade pública, utilidade pública e interesse social, sendo que o proprietário do bem receberá, em regra, prévia e justa indenização em dinheiro.
Representa uma forma de perda da propriedade para o particular e forma de aquisição pelo poder público, sendo que em alguns casos que veremos a seguir pode ser forma de perda também pelo poder público.
Ao contrário de algumas formas de intervenção do Estado na propriedade privada, a desapropriação possui caráter definitivo, ou seja, não existe desapropriação em caráter temporário.
Os principais pricípios que norteiam o instituto da desapropriação são o da legalidade e o da moralidade. Pelo primeiro a Administração deverá observar os procedimentos fixados na legislação, observando as garantias conferidas ao proprietário. Pelo princípio da moralidade evita que o administrador use esse instituto como instrumento de perseguição ou para obter vantagens pessoais.
A competência para legislar sobre desapropriação é exclusiva da União.
A desapropriação pode existir em caráter de sanção nos casos em que o imóvel não cumpra sua função social. Haverá indenização prévia e justa, no entanto não será em dinheiro, mas em títulos da dívida pública se o imóvel for urbano ou da dívida rural se for rural, resgatáveis em vinte anos, a partir do segundo ano de sua emissão.
Poderá ser a desapropriação sancionatória ou sem indenização, nos casos de propriedade usada para o plantio de plantas psicotrópicas.
A indenização justa segundo Odete Medauar inclui honorários advocatícios, honorários de peritos e assistentes técnicos, juros compensatórios, juros moratórios, correção monetária, custas e despesas processuais e fundo de comércio.
Os três pressupostos da desapropriação citados no primeiro parágrafo deste artigo, apesar de induzir a partir de uma interpretação superficial, ser a mesma coisa, são distintos:
-necessidade pública: ocorrência de um problema urgente e inadiável, não podendo ser removido ou postergada sua solução para outro momento. Ex: Saúde e segurança pública;
-utilidade pública: trata-se de uma mera conveniência ao interesse público, não sendo inprescindível a realização da desapropriação.Ex: Construção de distritos industriais;
-interesse social: decorre da necessidade de solucionar problemas sociais, relacionados às classes mais pobres, com melhoria da condição de vida e atenuação das desigualdades sociais.Ex: Construção de casas populares.
São expropriáveis os bens móveis e imóveis, assim como os semoventes (animais), o espaço aéreo e o subsolo e documentos de valor histórico.
A União pode desapropriar bens dos estados e dos municípios.Os estados podem desapropriar bens dos municípios, mas não podem desapropriar bens de outros estados.Diante da impossibilidade dos municípios desapropriar bens dos estados e da União e dos estados desapropriar bens da União, os bens desta são insuscetíveis de expropriação.
Também não podem ser desapropriados os bens tombados e os direitos de personalidade.
Alguns autores entendem ser o termo "expropriar" sinônimo de "desapropriar", enquanto que outros, preferem usar o termo desapropriação para as hipóteses em que há indenização, e expropriação quando o Estado não indeniza o proprietário, como por exemplo no caso de terreno usado para o plantio de plantas psicotrópicas.
Feita a declaração expropriatória, que é um ato administrativo anunciador da desapropropriação do bem (Odete Medauar), o expropriante avaliará o bem e fará proposta ao proprietário para que entregue a coisa mediante o pagamento do valor oferecido.Caso o proprietário aceite, formaliza-se o acordo administrativo, mas se ele se recusar o expropriante ingressará com ação expropriatória em juízo.
Consumada a desapropriação, o bem deverá ter uma destinação pública, de acordo com os motivos que levaram à desapropriação.
Vale ressaltar que o bem pode ser retirado da propriedade de um particular e entregue a outro, sem que isso importe em desvio de finalidade, como no caso em que o bem desapropriado vai para um concessionária de serviço público, ou no caso de reforma agrária em que se reparte o terreno para pessoas desfavorecidas.
No entanto, caso a Administração Pública dê destinação diversa que não seja com finalidade de atender aos interesses coletivos, hipótese denominada pela doutrina de "tredestinação", ocorrerá a retrocessão, que é a obrigação que se impõe ao poder público de oferecer o bem ao expropriado mediante devolução da indenização.Isso se dá em razão do sacrifício suportado pelo expropriado em perder o domínio sobre o bem em detrimento de um interesse público inexistente, assegrando seu direito de somente perder o bem em face de um interesse coletivo.
É válido lembrar também que mesmo que ocorra mudança de destinação do bem, prevalecendo o interesse público, não há que se falar em tredestinação.Ex:Desapropria-se um terreno para construção de um hospital e tempos depois constrói-se um presídio.
Pode ocorrer também a hipótese do Estado não dar nenhuma destinação ao bem, não estando pacificado o entendimento sobre essa situação nos tribunais.O art. 519 do Código Civil não fala em retrocessão nesse caso, apenas conferindo ao expropriado o direito de preferência, pelo preço atual da coisa.
Há também a figura da desapropriação indireta, quando o poder público se apossa de um bem ou de uma parte deste bem, sem ter observado o procedimento legal de desapropriação, como ocorre na construção de estrada, que se inicia as obras sem ter desapropriado toda a área necessária.Trata-se de uma invasão da propriedade pelo poder público, podendo o proprietário se valer das ações possessórias: manutenção de posse (em caso de ameaça), reintegração (caso de invasão).
Esta ação deve ser proprosta antes que o poder público dê uma destinação pública ao bem, pois a partir daí o interesse público prevalecerá sobre o privado, só sendo cabível após essa destinação a ação de desapropriação indireta, para conseguir uma indenização.

Observação:
Em relação à mudança de finalidade, tenho dúvida quanto à possibilidade de haver desapropriação fundamentada em necessidade pública e depois mudado para interesse público ou utilidade pública.
Se alguém souber comente aí.
A gravura acima, ilustra o monstro "Leviatã", que representa a formação do Estado, tendo como corpo o povo e a cabeça de Oliver Cromwell.Daí a idéia do Estado como o "todo poderoso" intervindo na propriedade privada.

Processo Civil - Habilitação

Indispensável para a existência de uma relação processual, é a presença de um juiz e das partes (autor e réu).No entanto, essa relação processual pode não ser perfeitamente estável durante todo o curso do processo, já que uma vez instaurada, pode ocorrer a morte, que é um fator natural e comum.

Os elementos da relação processual são partes, pedido e causa de pedir e essa relação forma-se com a com a citação válida da parte ré.
O Código de Processo Civil contempla apenas duas possibilidades em que pode ocorrer a substituição das partes, sendo a primeira em caso de alienação do bem litigioso e a segunda quando ocorrer a morte de qualquer das partes.
Havendo alienação da coisa litigiosa a substituição da parte alienante pelo adquirente, só pode ser efetivada com o consentimento da parte contrária, tornando-se efetiva com o despacho do juiz, não sendo esta modalidade objeto do presente estudo.
No caso de morte de pessoa que figura como parte no processo, a primeira coisa a ser observada antes de ser iniciada a habilitação é a possibilidade de transmissão do direito, pois em se tratando de obrigação personalíssima, o juiz de imediato declarará o processo extinto sem resolução de mérito. Ex: O devedor falecido tinha celebrado contrato no qual se obrigou a realizar a pintura de um quadro.
Não sendo personalíssimo a obrigação, o curso do processo será suspenso para que instaure-se o procedimento de habilitação e findo este voltará a seu curso normal.
No caso de herança, a morte causa a transmissão de imediato dos direitos do de cujos a seus herdeiros. Se no entanto, houver processo em curso, no bojo do qual se discuta os direitos do morto, necessário se faz o procedimento de habilitação a fim de incluir os sucessores na relação processual.
O espólio do falecido poderá ser incluído no pólo passivo, quando este figurava como réu de um processo no qual se exigia obrigação de pagar dinheiro.
A ação possui caráter dúplice, sendo legitimados para propor a habilitação nos termos do artigo 1.056:
I - pela parte, em relação aos sucessores do falecido;
II - pelos sucessores do falecido, em relação à parte.
Sendo assim, o credor pode propor a habilitação em face dos herdeiros do devedor, ou o devedor propor a habilitação em face dos herdeiros do credor para se livrar da dívida.
O que a lei proíbe terminantemente é a possibilidade do juiz determinar ex officio a habilitação, em observância à regra de que ninguém pode ser compelido a ser autor nem demandar em face de quem não escolheu.
Estando a petição em termos, o juiz determinará a citação dos requeridos no prazo de cinco dias, sendo citados pessoalmente aqueles que não tiverem procurador constituído.Serão citados por edital os herdeiros desconhecidos.
A competência do juízo perante o qual deve-se propor a ação de habilitação é absoluta (funcional), se tratando do mesmo juízo onde corria a ação principal.
Em se tratando de competência originária do Tribunal ou estando o processo em grau recursal, ocorrendo a morte de parte, o processo de habilitação deve correr perante o relator do processo principal, observando-se as regras do regulamento interno.
As respostas do demandado serão a constestação e a exceção, jamais a reconvenção e uma vez apresentada a resposta ou não, vencido o prazo, o processo segue o rito previsto para o processo cautelar.
Findo o procedimento de habilitação, dada sentença de natureza constitutiva (modificou sujeito da relação processual), uma vez transitada em julgado, serão os autos de habilitação apensados ao processo principal que retomará seu curso normal.
De acordo com com artigo 1.060, habilitação correrá nos próprios autos do processo principal se:

I - promovida pelo cônjuge e herdeiros necessários, desde que provem por documento o óbito do falecido e a sua qualidade;

II - em outra causa, sentença passada em julgado houver atribuído ao habilitando a qualidade de herdeiro ou sucessor;

III - o herdeiro for incluído sem qualquer oposição no inventário;

IV - estiver declarada a ausência ou determinada a arrecadação da herança jacente;

V - oferecidos os artigos de habilitação, a parte reconhecer a procedência do pedido e não houver oposição de terceiros.

Processo Civil - Nunciação de Obra Nova

Tem origem no Direito Romano com o instituto conhecido como iactus lapilii, pelo qual o proprietário do imóvel vizinho àquele que estivesse realizando uma obra que lhe prejudicasse, poderia atirar pedras na referida obra, com o intuito de impedir seu prosseguimento.

Na definição de Alexandre Câmara, a ação de nunciação de obra nova é "demanda que tem por fim evitar o abuso do direito de construir, tutelando relações jurídicas de vizinhança, condomínio ou administrativas, através da qual se pleiteia a paralisação de obra nova e a restituição das coisas ao estado anterior."
Obra não se refere especificamente a edificação, podendo ser demolição, escavação, aterro ou desaterro. Obra é portanto, uma atividade e não necessariamente uma edificação.
A obra é considerada nova, a partir do momento em que o dono demonstra através de ações sua intenção de realizá-la, como a compra de materiais ou marcação no terreno, até que se encontre concluída. Em se tratando de uma parede, por exemplo, se já foi edificada e faltar apenas acabamento, considera-se concluída e não mais obra nova, só cabendo ação demolitória.
São legitimados para figurar no pólo ativo da demanda o particular dono do imóvel vizinho, ameaçado de ser prejudicado; o condômino contra outro condômino, com a finalidade de impedir a realização de obra que afete a coisa comum; pessoa de direito público (União, Estados, DF e Municípios), sendo uma atecnia do art. 934 referir-se tão somente ao Município. Imagine uma situação em que o Município iniciasse uma obra que prejudicaria um patrimônio do Estado membro, não se poderia propor a ação de nunciação de obra nova, já que o único legitimado ativo é o Município e nesse caso seria passivo também.
O legitimado passivo, só pode ser o dono da obra, e não quem realiza a obra, como o pedreiro por exemplo. Vale lembrar que caso alguma pessoa de direito público inicie obra que prejudicará o particular, poderá se valer da ação de nunciação para resguardar seu direito.
O proprietário do imóvel ameaçado, poderá fazer o embargo extrajudicial da obra, instituto este que deriva do iactus lapilii romano. Em caso de urgência, nos termos do art. 935, poderá notificar o dono da obra verbalmente a não prosseguir perante duas testemunhas (nada impede que seja na forma escrita).
Apesar dos ordenamentos jurídicos modernos terem afastado a autotutela das mãos do particular, nesse caso, face à urgência ela é admissível.
Feita o embargo, deve ele ser ratificado em juízo dentro do prazo de três dias, com a propositura da ação de nunciação de obra nova, requerendo na inicial a sua ratificação, sob pena dele perder a eficácia.
Não havendo embargo extrajudicial, o demandante deve na inicial pedir o embargo judicial da obra, na falta deste o juiz mandará emendar a peça.
Os pedidos principais da ação de nunciação são os de paralisação, demolição, modificação, etc.
Pode na inicial, ser cumulado pedido de multa astreinte a fim de compelir o dono da obra a observar o embargo, na falta de pedido por parte do autor, poderá o juiz fixar de ofício.
Poderá ser cumulado também pedido de indenização pelos danos causados pela obra.
Chegando a inicial nas mãos do juiz com o pedido de concessão de liminar ou ratificação do embargo extrajudicial, verificando ele ter elementos suficientes probatórios que o convençam (juízo de probabilidade), concede ou ratifica, caso não verifique a presença desses elementos, designará audiência de justificação. Observa-se que o dono da obra não é citado para tal audiência (unilateral), sendo oportunidade para o autor produzir prova testemunhal para convencer o juiz.
Verificando o juiz ser incabível o embargo, o processo será extinto sem resolução do mérito. Sendo deferido o embargo, deverá o oficial de justiça lavrar auto descrevendo o estado da obra, intimando o dono e construtores a não continuarem com ela, citando o proprietário a constestar em cinco dias.O auto lavrado pelo oficial serve pra verificar se está sendo observada a ordem judicial de embargo.
A resposta do réu poderá ser contestação, reconvenção ou exceção e, sendo ela apresentada ou não, o processo passa a seguir o procedimento cautelar comum.
A sentença que por fim ao processo reconhecendo a procedência do pedido é condenatória.
O réu poderá requerer a suspensão da liminar a fim de prosseguir com a obra, se comprovar que a paralisação da obra traz para ele um prejuízo irreparável e prestar caução ao demandante, até o trânsito em julgado da sentença.
O exemplo citado por Freitas Câmara é o caso da plantação, que se não supender o embargo a colheita será toda perdida.
Se a obra já estiver em estado avançado no momento do embargo e proferida sentença reconhecendo o pedido do autor, não se faz necessário processo de execução autônomo, bastando a expedição de mandado pelo juiz para o desfazimento ou reconstrução.

Processo Civil - Ação de Demarcação e de Divisão de Terras

As duas ações são tratadas na doutrina de forma conjunta, devido aos pontos de semelhança entre ambas, não se confundindo, no entanto, uma e outra.
A ação de demarcação, serve para casos em que não exista limites fixados entre dois terrenos, ou se existiam, foram apagados, enquanto que a de divisão serve para por fim a um condomínio.

Demarcatória:

A origem dessas ações encontra-se no Direito Romano, com a finium regundorum e a communi dividundu. Pela finium regundorum o proprietário tinha direito de acionar o juiz para que fixasse os limites entre sua propriedade e a de seu confinante, sendo que em regra deveria restaurar-se a linha original, mas diante da impossibilidade, consultava-se registros públicos e requisitava-se o trabalho de agrimensores. Diante da impossibilidade de restaurar-se a linha original, optava-se por marcos naturais, como penhascos, rios, etc.
Vale lembrar que a ação demarcatória serve apenas para terras particulares e não as públicas, que possui ação própria, denominada "discriminatória". Havendo necessidade de demarcação entre terras do Estado e de particular, usa-se a discriminatória, já que a demarcatória só se presta para bens particulares e haverá conflito entre interesses públicos e particulares (interesse público predomina sobre o privado).
Somente o proprietário do imóvel, é legitimado ativo para propor a ação de demarcação.
Sendo o demandante casado, para iniciar a ação demarcatória tem de ter autorização de seu cônjuge (outorga uxória), havendo litisconsórcio passivo entre o demandado e seu cônjuge.
A inicial deverá atender todos os requisitos do art. 282 e 39, I do CPC, devendo conter ainda, títulos de propriedade,provando assim que é o legitimado para o pólo ativo da ação. Deve conter designação do imóvel e descrição dos limites a serem renovados ou construídos e nomeação dos proprietários confinantes.
Deverão ser incluídos no pólo passivo e ativo todos os proprietários, em caso de condomínio, já que os efeitos juídicos da sentença só podem alcançar quem foi parte no processo.
Pode ser cumulada com ação de reintegração de posse, segundo Alexandre Câmara.
Após verificar os requisitos da exordial, o juiz determina a citação pessoal dos réus residentes na comarca, e os que nela não residirem serão citados por edital, o que para alguns doutrinadores é incompatível com o que determina os arts. 227 e 231 do CPC.
Feita a citação, os demandados terão vinte dias para apresentar resposta, prazo comum para todos os litisconsortes, não se aplicando a regra do caso de defensores distintos.
Havendo resposta, seja contestação, ou exceção (não cabe reconvenção), o rito passará ao ordinário, caso contrário, se nenhum dos réus oferecer resposta, haverá extinção do processo com julgamento do mérito, dando procedência ao pedido do autor. Alexandre Câmara faz uma observação importante, demonstrando que nesse caso, ocorre uma exceção da presunção de veracidade dos pedidos do autor na inicial, frente à revelia do réu, já que o juiz nomerá agrimensor a fim de que demarque a linha divisória através de seus conhecimentos técnicos e lavre laudo.
Abre-se um parênteses aqui a fim de esclarecer que o procedimento desta ação é dividido em duas fases, sendo que na primeira (que vimos até agora) é onde o juiz verifica a existência ou não do direito material pleiteado pelo autor. Não reconhecendo a existência de direito material, o processo chega ao fim e não há a segunda fase.
Haverá segunda fase, caso verifique-se a existência de direito material na primeira fase, ocasião em que o juiz proferirá sentença declaratória, que transitada em julgado, inicia-se a segunda fase, que consiste na execução do que se averiguou na primeira fase.
Freitas Câmara faz uma observação importante, quando diz que a sentença na primeira fase pode ser de natureza constitutiva, na hipótese em que não havia limites separando os dois terrenos e o juiz através desta sentença acaba com a confusão entre os dois prédios. Segundo ele pode ser também condenatória, quando a sentença adjudica o terreno a uma das partes e obriga-a a indenizar a outra.
Na segunda fase, o agrimensor efetuará a demarcação com a colocação de marcos para a fixação dos limites entre os terrenos, e registrará essas atividades num memorial descritivo e planta, a fim de identificar-se os pontos assinalados por ele. Feito isso, será a referida linha percorrida pelos arbitradores designados pelo juiz, que procurarão encontrar divergências.
Feita as correções, lavra-se o auto de demarcação que é assinado pelo juiz, arbitradores e agrimensor, proferindo o juiz sentença homologatória da demarcação, contra a qual é cabível recurso de apelação sem efeito suspensivo.
Feito isso encerra-se o processo demarcatório.

Divisória:

Tem origem na communi dividundo do Direito Romano, sendo a divisão feita em partes iguais quando possível, caso contrário adjudicava-se o quinhão a um dos comunheiros que indenizaria os demais.
É utilizada para por fim ao condomínio sobre determinado bem imóvel, dividindo este em partes menores que passarão a cada um dos antigos condôminos de acordo com sua quota parte.
A legitimidade ativa para propor a ação é de qualquer dos condôminos, figurando no pólo passivo todos os outros condôminos.
Assim como na ação demarcatória, para figurar no pólo ativo da ação, o condômino precisa da outorga uxória, sendo litisconsortes passivos os proprietários e seus cônjuges.
Pode haver cumulação entre esse tipo de ação e a demarcatória, devendo no entanto, ser resolvida a questão da demarcação que é um assunto "externo", para só depois que tiverem seus limites precisados com os confinantes, é que poderão dividir a coisa entre si, sob pena de ocorrer má divisão, caso a totalidade do terreno seja diminuída ou aumentada na demarcatória.
Não é obrigatória a realização de perícia como na ação demarcatória.
É da mesma forma que o procedimento de demarcação bipartido, começando a primeira fase com a apresentação da exordial em juízo, devendo esta estar acompanhada dos títulos que demonstrem ser ele o proprietário, bem como a origem da comunhão, limites e características do imóvel, e qualificação de todos os condôminos.
Aplica-se a mesma regra da citação por edital caso algum dos condôminos não resida na comarca do imóvel.
O prazo é de vinte dias, comum para todos os litisconsortes, para apresentar resposta.
Apresentada a contestação, vai o processo pro rito ordinário.
Caso não seja apresentada a contestação, ocorre o julgamento à revelia do (s) réu (s), presumindo-se verdadeira as alegações do demandante.
Ao fim do procedimento, estando convertido em ordinário ou se julgada antecipada a lide em caso de revelia, o juiz profere sentença, que sendo de procedência, possibilitará o início da segunda fase, após o trânsito em julgado.Esta sentença tem natureza declaratória e não põe fim à indivisão do condomínio.
Na segunda fase é obrigatória a realização de prova pericial, nomeando o juiz um agrimensor e dois arbitradores.
Abre-se o prazo de dez dias para as partes apresentarem títulos de propriedade se não tiverem feito e para que façam seus pedidos de quinhão. A partir desses títulos, o juiz poderá determinar a divisão, caso não haja impugnação de alguma parte.Ocorrendo a impugnação, será ela solucionada antes que se inicie a medição do imóvel, devendo os peritos repeitar as benfeitorias permanentes existentes a mais de um ano, bem como as edificações, muros, cercas culturas e pastos fechados, não abandonados a mais de dois anos.
Concluído o trabalho o agrimensor fará planta do imóvel e os arbitradores farão laudo sobre as benfeitorias existentes.
Farão em seguida em novo laudo, a nova forma de divisão do imóvel, respeitando na medida do possível a comodidade das partes.
Após ouvir-se as partes em dez dias sobre o laudo, o juiz determina a forma de realização da partilha e em ato seguinte o agrimensor e arbitradores farão a divisão do terreno. Será lavrado auto de divisão pelo escrivão que será assinado pelo juiz e peritos, proferindo o juiz então sentença homologatória da divisão.
Contra esta sentença cabe apelação a ser recebida sem efeito suspensivo.