Direito Civil - Do Direito de Construir

O direito de construir é mais uma expressão do direito de propriedade, que compreende o usar, gozar, dispor, fruir e reinvindicar.No entanto, o direito à propriedade, como é sabido, não é um direito absoluto, sendo limitado pelo direito dos vizinhos e pelos direitos da coletividade em geral.As limitações de ordem pública estão em regra, nos códigos de postura municipais, proíbem por exemplo, a construção de edifícios de grande porte e indústrias em bairro residenciais e regulamentam questões urbanísticas como higiene, segurança e estrutura, conforme leciona Carlos Roberto Gonçalves.

Quanto ao direito privado regulamenta as relações entre vizinhos através de normas civis ou resultantes de convenções particulares.
As duas ações mais importantes neste capítulo são a demolitória e a indenizatória.A demolitória serve tanto para que o vizinho exija a demolição de prédio que esteja ameaçado de ruína, causando risco de danificar seu prédio (art. 1280), ou quando há uma obra em desacordo com a lei civil, violando regras de vizinhança (art. 1312).O juiz somente decretará a demolição, quando não houver outra solução viável, sendo que se o reparo for suficiente, assim será feito.
A referida ação pode ser cumulada com o pedido de indenização por prejuízos causados ou de caução (garantia), em caso de risco de dano.
Para a obtenção da indenização, basta que fique provado a ocorrência do dano e o nexo de causalidade (responsabilidade objetiva), sendo desnecessária a demonstração de culpa do causador do dano.

Águas e Beirais:
O proprietário do terreno vizinho, só é obrigado a receber as águas que para ali correrem naturalmente, mas não aquelas que forem jogadas no seu terreno de maneira artificial.
A matéria e regulamentada no art. 1300 do CC: "O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho".
Ao construir um telhado, por exemplo, o proprietário terá de tomar os devidos cuidados para que a água por ele capitada não vá para o terreno do vizinho, observando a distância necessária ou colocando calhas e rufos.

Paredes Divisórias:
Para perfeita compreensão do tema, necessário se faz distinguir parede e muro.
Muro é a construção que serve para fins de tapagem e delimitação do terreno, enquanto que as paredes, além de servirem para tapagem, servem também como sustentação para um telhado ou teto.
As paredes a que se referem o Código, são aquelas que se encontram na linha divisória entre os dois terrenos, também chamadas de "parede meia".
Se o construtor da parede, a assentar totalmente dentro de seu terreno, ela lhe pertencerá, caso assente metade dentro de seu terreno e metade no terreno contíguo a parede pertencerá aos dois.
Segundo Carlos Roberto, em ambos os casos, os dois vizinhos poderão fazer uso dela.
O art. 1302 dá o prazo de ano e dia para que o vizinho prejudicado exigir que se desfaça as obras que não se encontrem em conformidade com o artigo 1301.Após esse prazo, aplicando o mesmo raciocínio sobre a posse nova, o proprietário perderá seu direito de mandar desfazer a obra, devido à decadência.Não mais poderá entrar com ação demolitória por ter ocorrido a prescrição desse direito.
O prazo para a decadência do direito, conta-se à partir da data em que a obra foi concluída.
O art. 1305 estabelece que o vizinho que construir a parede primeiro, poderá fazê-la metade dentro do seu terreno e metade no terreno do vizinho e ainda exigir deste metade do valor da parede, caso este coloque na referida parede uma trave, viga ou madeira (travejamento).
O parágrafo único estabelece que se a parede pertencer a apenas um dos confianantes e não puder ser travejada (ex: não suportar o peso), o outro vizinho que terá de construir uma parede paralela, terá de prestar caução ao dono da primeira parede, já que a atividade de cavar alicerce ao pé da primeira é uma atividade que em regra, gera o risco de ruína.
Essas normas sobre travejamento, são hoje absoletas, já que com a evolução da construção civil, não se usa mais parede já construída, mas cada um constrói sua própria parede dentro do seu terreno.
Pela regra contida no 1308 nenhum dos confinantes poderá enconstar chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos (cláusula genérica) ou depósitos que possam causar infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho.
Estabelece o art. 1313 obriga o vizinho a tolerar que o outro entre no seu terreno para realizar obras de reparos, limpeza na sua construção, bem como para buscar objetos que ali caírem, ou se o próprio proprietário preferir e puder devolver a coisa, poderá impedir a entrada do vizinho.

Atenção para a diferença entre ação demolitória e a ação de nunciação de obra nova, pois esta se presta em caso em que a obra estiver em andamento e que ainda não foi concluída, servindo para reparação, enquanto que a primeira para casos em que a obra já tiver sido concluída, devendo ser proposta no prazo de um ano e um dia após a conclusão da obra e serve para demolir (art. 1302).

VEJAM UM CLARO EXEMPLO DE VIOLAÇÃO AO DIREITO DE CONSTRUIR:

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