Direito Civil - Condomínio Edilício

O condomínio edilício é definido na doutrina como apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privada, sendo que cada condômino possui poderes exclusivos sobre sua fração ideal separada das demais, assim como possui direito à partes ideais nas áreas comuns.

Num condomínio com diversas casas, por exemplo, cada condômino tem propriedade exclusiva sobre sua casa, mas todos têm acesso às vias de trânsito, área de lazer, etc.

Diversas teorias surgiram na doutrina na tentativa de definir a natureza jurídica do condomínio edilício. Segundo a teoria da comunhão trata-se de uma comunhão de bens, no entanto, essa teoria não merece crédito uma vez que cada condômino exerce comunhão somente nas áreas comuns, sendo que detêm poderes sobre uma unidade autônoma, da qual os demais não comungam. Outra teoria, a da sociedade imobiliária, também caiu no descrédito pelo fato de não haver a affectio societatis entre os condôminos sobre as unidades autônomas.
O melhor entendimento que prevalece atualmente é o de que o condomínio edilício não tenha personalidade jurídica, estando no entanto, legitimado a atuar ativa e passivamente em juízo, na pessoa do síndico.
O código faz distinção entre a instituição e constituição do condomínio. O art. 1332 trata da instituição do condomínio, ato inicial pelo qual surge o condomínio, se tratando sempre de um ato de vontade.Nos termos do 1332:
"Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial..."
A palavra instituir significa "ato de fundar uma coisa nova", podendo ser por ato entre vivos ou causa mortis, devendo ser registrada em Cartório Imobiliário.
A constituição do condomínio ocorre posteriormente à instituição, através da elaboração da Convenção de Condomínio, se tratando de um documento escrito onde se estipulam os direitos e deveres de cada condômino, podendo ser instrumento público ou particular, assinado por titulares com, no mínimo 2/3 das frações ideiais :
"Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção."
Segundo entendimento doutrinário, não é imprescindível que a Convenção de Condomínio esteja registrada em Cartório, mas sim para ser oponível contra terceiros, que não as pessoas que assinaram-na.
A conveção é aplicável aos locatários que se mudarem para o imóvel ou futuros adquirentes, mesmo se não tiverem legitimidade para modificá-la, e não a tenham subscrevido. Em caso de violação das normas da convenção, o síndico moverá ação contra o locatário morador, e não contra o condômino-locador.
Embora faça lei entre os condôminos, a Convenção não pode estar em desconformidade com os preceitos legais, sendo nulas as cláusulas que violarem a as disposições legais sobre condomínio.
Além da convenção de condomínio, há ainda o chamado Regimento Interno que é um regulamento que auxilia a convenção de condomínio através da criação de normas específicas, como horário de funcionamento das áreas de lazer, utilização de elevadores e horário de mudança.
Para efeitos de aplicação das normas da convenção de condomínio, são equiparados aos proprietários, os promitentes compradores e os cessionários de direito relativo às unidades autônomas.
Além de outras normas que os condôminos resolverem, por bem, fazer constar no corpo da convenção, ela obrigatoriamente deverá conter:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.

Para haver alteração nas normas dispostas na convenção de condomínio, deverá haver quorum de no mínimo dois terços das frações ideiais, lembrando-se que embora haja presunção de que as quotas-parte sejam divididas por igual, trata-se de uma presunção relativa, podendo haver um condômino que detenha maior área no condomínio e influencie sozinho nessa votação.

No próximo artigo continuaremos a estudar sobre o condomínio...