Direito Civil - Direito de Superfície

Foi introduzido no Código Civil de 2002, com o fim de substituir o instituto da enfiteuse, já há muito ultrapassado.
Fruto do direito romano, surgiu da necessidade de se edificar em terreno alheio, principalmente em terrenos públicos, sendo uma forma do império manter sob seu domínio a grande quantidade de terras que estavam sendo conquistadas com seu avanço, cobrava-se dos particulares o vectigali, que significa "renda".
O instituto permitiu que o construtor tivesse direito de propriedade sobre uma construção, apesar de não ser proprietário do terreno sobre o qual ela se encontre, podendo ser gratuito ou oneroso.
Muito embora se assemelhe ao arrendamento, com este não se confunde, já que este é instituto de direito obrigacional e o direito de superfície instituto de direito real.
Pelo instituto da superfície, o proprietário aceita sofrer uma limitação sobre seus direitos de propriedade, por tempo determinado, através de registro de escritura pública em Cartório de Imóveis, sendo pois, sempre de forma escrita.
Os direitos do superficiário consiste no de construir ou plantar, nos termos do art. 1369.No entanto, evidente é que, trata-se de mero erro de expressão do legislador, já que não há porque impedir proprietário e superficiário de contratarem, tanto o direito de construir e plantar ao mesmo tempo.
Além da área exigida para a construção ou plantação, o superficiário terá direito ainda àquelas necessárias à sua implantação (ex: espaço necessário para alojar materiais para construir, passagem, imagino*).
Só poderá haver obra no subsolo se houver previsão no contrato.
O direito de superfície cria uma exceção no direito civil de que o bem acessório segue o principal, já que proprietário do solo (bem principal), não é proprietário também dos acessórios (construção/plantação).
Com citado anteriormente, o prazo deve ser determinado, não se admitindo o caráter perpétuo do direito de superfície em nosso ordenamento jurídico, assim como era a enfiteuse.
Também só se admite a constituição da superfície em terrenos em que ainda não haja a construção ou plantação, não sendo admissível a cisão, em terreno já construído, atribuindo a porpriedade da construção a uma pessoa e deixando a do solo com outra.
Salvo acordo entre as partes dispondo o contrário, o superficiário é obrigado ao pagamento de encargos e tributos sobre a totalidade do imóvel (tanto o solo quanto a construção/plantação).
A constituição da superfície pode ocorrer por contrato, por acordo judicial (carta de sentença) ou por disposição de última vontade (testamento), no entanto em todos os casos deve haver registro no Cartório de Registro de Imóveis. No caso do contrato, até o registro no Cartório, existe apenas vínculo obrigacional, já que a transferência da propriedade imóvel se faz por meio do registro.
Em caso de falecimento do superficiário, nos termos do art. 1372, poderá o direito à superfície se transmitir aos herdeiros, sem ter de haver pagamento de qualquer valor ao proprietário por esta transferência, como era nos tempos do feudalismo, em que se pagava o "laudêmia" ao senhor feudal.
Caso o proprietário queira alienar o solo sobre o qual se constitui o direito de superfície, deverá primeiro oferecê-lo ao superficiário, para que este, querendo, exerça seu direito de preferência. Da mesma forma, se o superficiário desejar alienar a superfície, deverá primeiro oferecê-la ao prioprietário.
A extinção da superfície ocorre de forma natural, pelo advento do termo estipulado no ato de instituição.
Pode ocorrer a extinção também por inobservância das cláusulas contratuais, como no caso do não pagamento de tributo por parte do superficiário. Resolve-se também a superfície quando o superficiário der destinação diversa ao terreno (ex: convenciona-se a construção de um edifício e o superficiário transforma o terreno em estacionamento).
Outra forma de extinção da superfície é a ocorrência de desapropriação, ocasião em que a indenização a ser paga pelo poder público deverá se estender tanto ao proprietário (pelo terreno), quanto ao superficiário (pela construção ou plantação).
Carlos Roberto Gonçalves ainda aponta outras formas de extinção que se encontram previstas na legislação de outros países:
a) renúncia do superficiário;
b)confusão, quando por exemplo o superficiário compra a propriedade do solo;
c)resolução por descumprimento de obrigações contratuais;
d)resilição bilateral;
e)prescrição;
f)perecimento do objeto;
g)não conclusão, pelo superficiário no prazo estabelecido da construção/plantação;
h)inviabilidade ou destruição da construção/plantação;
i)falta de pagamento das prestações periódicas, quando for remunerada.
Uma vez extinta a superfície, os bens que se encontrarem sobre o solo (construídos ou plantados), passarão ao patrimônio do proprietário, salvo estipulação em contrário.