Processo Civil - Ação de Demarcação e de Divisão de Terras

As duas ações são tratadas na doutrina de forma conjunta, devido aos pontos de semelhança entre ambas, não se confundindo, no entanto, uma e outra.
A ação de demarcação, serve para casos em que não exista limites fixados entre dois terrenos, ou se existiam, foram apagados, enquanto que a de divisão serve para por fim a um condomínio.

Demarcatória:

A origem dessas ações encontra-se no Direito Romano, com a finium regundorum e a communi dividundu. Pela finium regundorum o proprietário tinha direito de acionar o juiz para que fixasse os limites entre sua propriedade e a de seu confinante, sendo que em regra deveria restaurar-se a linha original, mas diante da impossibilidade, consultava-se registros públicos e requisitava-se o trabalho de agrimensores. Diante da impossibilidade de restaurar-se a linha original, optava-se por marcos naturais, como penhascos, rios, etc.
Vale lembrar que a ação demarcatória serve apenas para terras particulares e não as públicas, que possui ação própria, denominada "discriminatória". Havendo necessidade de demarcação entre terras do Estado e de particular, usa-se a discriminatória, já que a demarcatória só se presta para bens particulares e haverá conflito entre interesses públicos e particulares (interesse público predomina sobre o privado).
Somente o proprietário do imóvel, é legitimado ativo para propor a ação de demarcação.
Sendo o demandante casado, para iniciar a ação demarcatória tem de ter autorização de seu cônjuge (outorga uxória), havendo litisconsórcio passivo entre o demandado e seu cônjuge.
A inicial deverá atender todos os requisitos do art. 282 e 39, I do CPC, devendo conter ainda, títulos de propriedade,provando assim que é o legitimado para o pólo ativo da ação. Deve conter designação do imóvel e descrição dos limites a serem renovados ou construídos e nomeação dos proprietários confinantes.
Deverão ser incluídos no pólo passivo e ativo todos os proprietários, em caso de condomínio, já que os efeitos juídicos da sentença só podem alcançar quem foi parte no processo.
Pode ser cumulada com ação de reintegração de posse, segundo Alexandre Câmara.
Após verificar os requisitos da exordial, o juiz determina a citação pessoal dos réus residentes na comarca, e os que nela não residirem serão citados por edital, o que para alguns doutrinadores é incompatível com o que determina os arts. 227 e 231 do CPC.
Feita a citação, os demandados terão vinte dias para apresentar resposta, prazo comum para todos os litisconsortes, não se aplicando a regra do caso de defensores distintos.
Havendo resposta, seja contestação, ou exceção (não cabe reconvenção), o rito passará ao ordinário, caso contrário, se nenhum dos réus oferecer resposta, haverá extinção do processo com julgamento do mérito, dando procedência ao pedido do autor. Alexandre Câmara faz uma observação importante, demonstrando que nesse caso, ocorre uma exceção da presunção de veracidade dos pedidos do autor na inicial, frente à revelia do réu, já que o juiz nomerá agrimensor a fim de que demarque a linha divisória através de seus conhecimentos técnicos e lavre laudo.
Abre-se um parênteses aqui a fim de esclarecer que o procedimento desta ação é dividido em duas fases, sendo que na primeira (que vimos até agora) é onde o juiz verifica a existência ou não do direito material pleiteado pelo autor. Não reconhecendo a existência de direito material, o processo chega ao fim e não há a segunda fase.
Haverá segunda fase, caso verifique-se a existência de direito material na primeira fase, ocasião em que o juiz proferirá sentença declaratória, que transitada em julgado, inicia-se a segunda fase, que consiste na execução do que se averiguou na primeira fase.
Freitas Câmara faz uma observação importante, quando diz que a sentença na primeira fase pode ser de natureza constitutiva, na hipótese em que não havia limites separando os dois terrenos e o juiz através desta sentença acaba com a confusão entre os dois prédios. Segundo ele pode ser também condenatória, quando a sentença adjudica o terreno a uma das partes e obriga-a a indenizar a outra.
Na segunda fase, o agrimensor efetuará a demarcação com a colocação de marcos para a fixação dos limites entre os terrenos, e registrará essas atividades num memorial descritivo e planta, a fim de identificar-se os pontos assinalados por ele. Feito isso, será a referida linha percorrida pelos arbitradores designados pelo juiz, que procurarão encontrar divergências.
Feita as correções, lavra-se o auto de demarcação que é assinado pelo juiz, arbitradores e agrimensor, proferindo o juiz sentença homologatória da demarcação, contra a qual é cabível recurso de apelação sem efeito suspensivo.
Feito isso encerra-se o processo demarcatório.

Divisória:

Tem origem na communi dividundo do Direito Romano, sendo a divisão feita em partes iguais quando possível, caso contrário adjudicava-se o quinhão a um dos comunheiros que indenizaria os demais.
É utilizada para por fim ao condomínio sobre determinado bem imóvel, dividindo este em partes menores que passarão a cada um dos antigos condôminos de acordo com sua quota parte.
A legitimidade ativa para propor a ação é de qualquer dos condôminos, figurando no pólo passivo todos os outros condôminos.
Assim como na ação demarcatória, para figurar no pólo ativo da ação, o condômino precisa da outorga uxória, sendo litisconsortes passivos os proprietários e seus cônjuges.
Pode haver cumulação entre esse tipo de ação e a demarcatória, devendo no entanto, ser resolvida a questão da demarcação que é um assunto "externo", para só depois que tiverem seus limites precisados com os confinantes, é que poderão dividir a coisa entre si, sob pena de ocorrer má divisão, caso a totalidade do terreno seja diminuída ou aumentada na demarcatória.
Não é obrigatória a realização de perícia como na ação demarcatória.
É da mesma forma que o procedimento de demarcação bipartido, começando a primeira fase com a apresentação da exordial em juízo, devendo esta estar acompanhada dos títulos que demonstrem ser ele o proprietário, bem como a origem da comunhão, limites e características do imóvel, e qualificação de todos os condôminos.
Aplica-se a mesma regra da citação por edital caso algum dos condôminos não resida na comarca do imóvel.
O prazo é de vinte dias, comum para todos os litisconsortes, para apresentar resposta.
Apresentada a contestação, vai o processo pro rito ordinário.
Caso não seja apresentada a contestação, ocorre o julgamento à revelia do (s) réu (s), presumindo-se verdadeira as alegações do demandante.
Ao fim do procedimento, estando convertido em ordinário ou se julgada antecipada a lide em caso de revelia, o juiz profere sentença, que sendo de procedência, possibilitará o início da segunda fase, após o trânsito em julgado.Esta sentença tem natureza declaratória e não põe fim à indivisão do condomínio.
Na segunda fase é obrigatória a realização de prova pericial, nomeando o juiz um agrimensor e dois arbitradores.
Abre-se o prazo de dez dias para as partes apresentarem títulos de propriedade se não tiverem feito e para que façam seus pedidos de quinhão. A partir desses títulos, o juiz poderá determinar a divisão, caso não haja impugnação de alguma parte.Ocorrendo a impugnação, será ela solucionada antes que se inicie a medição do imóvel, devendo os peritos repeitar as benfeitorias permanentes existentes a mais de um ano, bem como as edificações, muros, cercas culturas e pastos fechados, não abandonados a mais de dois anos.
Concluído o trabalho o agrimensor fará planta do imóvel e os arbitradores farão laudo sobre as benfeitorias existentes.
Farão em seguida em novo laudo, a nova forma de divisão do imóvel, respeitando na medida do possível a comodidade das partes.
Após ouvir-se as partes em dez dias sobre o laudo, o juiz determina a forma de realização da partilha e em ato seguinte o agrimensor e arbitradores farão a divisão do terreno. Será lavrado auto de divisão pelo escrivão que será assinado pelo juiz e peritos, proferindo o juiz então sentença homologatória da divisão.
Contra esta sentença cabe apelação a ser recebida sem efeito suspensivo.