Como foi citado no artigo anterior, o condomínio edilício compõe-se de áreas de uso exclusivo, posicionadas ao lado de áreas de uso comum.
O proprietário das unidades autônomas poderá alugá-las, cedê-las, gravá-las sem que para isso tenha de haver autorização dos demais condôminos, não se aplicando aqui a regra de que os outros condôminos detêm o direito de preferência. Só há que se falar em preferência no caso em que a unidade pertencer a dois ou mais proprietários
Em se tratando de áreas acessórias, como área de abrigo para veículo, deverá o proprietário oferecer aos outros condôminos primeiro, se desejar alienar e, só então poderá fazê-lo a terceiros.
O direito nas partes comuns será auferido através da área ocupada pela unidade autônoma de cada condômino. Assim, o condômino que for proprietário de uma área de 400 m² terá direito a uma área maior no terraço, do que aquele que possui 200 m², por exemplo.
Ao utilizar a parte comum, o condômino deve fazê-lo com bom senso, sem que seu uso prejudique os outros condôminos.
As partes comuns poderão ser utilizadas com exclusividade por um condômino, desde que haja anuência unânime dos demais.
Deveres dos Condôminos:
Os deveres dos condôminos estão elencados taxativamente (somente são deveres os que constarem neste artigo, não podendo haver istituição de outros) no art. 1336 do Código Civil.
O primeiro deles, se refere à obrigação do condômino de contribuir para o pagamento das despesas do condomínio.
Trata-se de uma obrigação propter rem, ou seja, recai sobre uma pessoa em razão de uma coisa. Sendo assim, quem adquire uma fração em condomínio edilício, fica obrigado a pagar as dívidas existentes, oriundas de período anterior à sua aquisição. Essa regra se aplica ao compromissário comprador, desde o momento em que a promessa de compra é comunicada ao condomínio.
Embora o artigo fixe a contribuição na proporção da fração ideal, deixou a ressalva "salvo disposição em contrário", já que na prática a repartição das despesas pelo tamanho da unidade nem sempre é uma medida justa, já que em um apartamento pequeno pode residir um número maior de pessoas, que efetuem maiores gastos que no apartamento maior onde viva uma ou duas pessoas apenas. O mesmo se aplica aos elevadores, sendo que o custo de energia e manutenção desse equipamento pode ser abusivo para quem reside no primeiro andar, em contraposição ao que reside no último.
O segundo dever do condômino, na ordem do artigo 1336, é o de não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, não podendo ele realizar obras que altere as partes comuns de modo a privar ou prejudicar o direito dos outros condôminos sobre a coisa.
Se for realizar alguma obra, o condômino deverá observar o disposto no Art. 1.341:
A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Outro dever do condômino, é o de não alterar a cor da fachada do prédio ou esquadrias externas, dependendo de aquiescência unânime dos condôminos.
Carlos Roberto Gonçalves faz ressalva para os casos em que diante da necessidade de manutenção nas esquadrias, não se encontrar mais no mercado material idêntico ao utilizado, quando será admissível a colocação de outro diferente.
Não poderá o condômino também, dar destinação diversa daquela que possui a edificação, como por exemplo, montar uma confecção dentro de um prédio residencial, ou até mesmo instalar uma república de universitários em um edifício onde residem somente famílias.
Não se pode também fazer uso da propriedade de modo a prejudicar o sossego, salubridade e segurança dos outros possuidores, como por exemplo mantendo animais ruidosos, que produzam odores ou perigosos (cobras ou felinos de grande porte).
Em relação aos bons costumes, não se pode proibir condômino de praticar encontros amorosos de maneira discreta na sua propriedade. O que se proíbe, por exemplo, é a transformação de apartamento residencial em prostíbulo, aumentando a movimentação nos corredores, uso dos elevadores, bem como o ingresso de pessoas estranhas no local.
Estatui ainda o art. 1.346 a obrigatoriedade de contratação de seguro contra incêndio ou destruição, total ou parcial. A crítica que se tece a respeito desta norma, é a vantagem trazida para as seguradoras do ramo com tal obrigatoriedade. Seria fruto da ação de lobistas?
Direitos dos Condôminos:
Os direitos dos condôminos estão arrolados no art. 1335. O inciso I trata dos direitos inerentes ao domínio, ou seja, aqueles inerentes aos proprietários da unidade autônoma, quais sejam, usar, fruir e livremente dispor de suas unidades.
Outro direito do condômino é o de utilizar as partes comuns do prédio, observando no entanto, a destinação conferida a tal área pelo estatuto, bem como sem atrapalhar a utilização do espaço pelos outros condôminos.Proíbe-se por exemplo a utilização de vagas de garagens ou corredores para realiazção de festas ou outras atividades de lazer. Trata-se de uma norma de puro bom senso.
Segundo Carlos Roberto Gonçalves, deve o síndico prezar pela observância desta norma, a fim de garantir o uso igualitário por todos, sendo que, diante de sua inércia, pode qualquer condômino tomar providências, manejando inclusive ação de manutenção ou restituição de posse em face do condômino usurpador da área comum.
O inciso III do referido art. 1335, por fim, garante ao condômino o direito de votar e participar das deliberações da assembléia, com a condição de que esteja quite com o pagamento das cotas condominiais.
Administração do condomínio:
O proprietário das unidades autônomas poderá alugá-las, cedê-las, gravá-las sem que para isso tenha de haver autorização dos demais condôminos, não se aplicando aqui a regra de que os outros condôminos detêm o direito de preferência. Só há que se falar em preferência no caso em que a unidade pertencer a dois ou mais proprietários
Em se tratando de áreas acessórias, como área de abrigo para veículo, deverá o proprietário oferecer aos outros condôminos primeiro, se desejar alienar e, só então poderá fazê-lo a terceiros.
O direito nas partes comuns será auferido através da área ocupada pela unidade autônoma de cada condômino. Assim, o condômino que for proprietário de uma área de 400 m² terá direito a uma área maior no terraço, do que aquele que possui 200 m², por exemplo.
Ao utilizar a parte comum, o condômino deve fazê-lo com bom senso, sem que seu uso prejudique os outros condôminos.
As partes comuns poderão ser utilizadas com exclusividade por um condômino, desde que haja anuência unânime dos demais.
Deveres dos Condôminos:
Os deveres dos condôminos estão elencados taxativamente (somente são deveres os que constarem neste artigo, não podendo haver istituição de outros) no art. 1336 do Código Civil.
O primeiro deles, se refere à obrigação do condômino de contribuir para o pagamento das despesas do condomínio.
Trata-se de uma obrigação propter rem, ou seja, recai sobre uma pessoa em razão de uma coisa. Sendo assim, quem adquire uma fração em condomínio edilício, fica obrigado a pagar as dívidas existentes, oriundas de período anterior à sua aquisição. Essa regra se aplica ao compromissário comprador, desde o momento em que a promessa de compra é comunicada ao condomínio.
Embora o artigo fixe a contribuição na proporção da fração ideal, deixou a ressalva "salvo disposição em contrário", já que na prática a repartição das despesas pelo tamanho da unidade nem sempre é uma medida justa, já que em um apartamento pequeno pode residir um número maior de pessoas, que efetuem maiores gastos que no apartamento maior onde viva uma ou duas pessoas apenas. O mesmo se aplica aos elevadores, sendo que o custo de energia e manutenção desse equipamento pode ser abusivo para quem reside no primeiro andar, em contraposição ao que reside no último.
O segundo dever do condômino, na ordem do artigo 1336, é o de não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, não podendo ele realizar obras que altere as partes comuns de modo a privar ou prejudicar o direito dos outros condôminos sobre a coisa.
Se for realizar alguma obra, o condômino deverá observar o disposto no Art. 1.341:
A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Outro dever do condômino, é o de não alterar a cor da fachada do prédio ou esquadrias externas, dependendo de aquiescência unânime dos condôminos.
Carlos Roberto Gonçalves faz ressalva para os casos em que diante da necessidade de manutenção nas esquadrias, não se encontrar mais no mercado material idêntico ao utilizado, quando será admissível a colocação de outro diferente.
Não poderá o condômino também, dar destinação diversa daquela que possui a edificação, como por exemplo, montar uma confecção dentro de um prédio residencial, ou até mesmo instalar uma república de universitários em um edifício onde residem somente famílias.Não se pode também fazer uso da propriedade de modo a prejudicar o sossego, salubridade e segurança dos outros possuidores, como por exemplo mantendo animais ruidosos, que produzam odores ou perigosos (cobras ou felinos de grande porte).
Em relação aos bons costumes, não se pode proibir condômino de praticar encontros amorosos de maneira discreta na sua propriedade. O que se proíbe, por exemplo, é a transformação de apartamento residencial em prostíbulo, aumentando a movimentação nos corredores, uso dos elevadores, bem como o ingresso de pessoas estranhas no local.
Estatui ainda o art. 1.346 a obrigatoriedade de contratação de seguro contra incêndio ou destruição, total ou parcial. A crítica que se tece a respeito desta norma, é a vantagem trazida para as seguradoras do ramo com tal obrigatoriedade. Seria fruto da ação de lobistas?
Direitos dos Condôminos:
Os direitos dos condôminos estão arrolados no art. 1335. O inciso I trata dos direitos inerentes ao domínio, ou seja, aqueles inerentes aos proprietários da unidade autônoma, quais sejam, usar, fruir e livremente dispor de suas unidades.
Outro direito do condômino é o de utilizar as partes comuns do prédio, observando no entanto, a destinação conferida a tal área pelo estatuto, bem como sem atrapalhar a utilização do espaço pelos outros condôminos.Proíbe-se por exemplo a utilização de vagas de garagens ou corredores para realiazção de festas ou outras atividades de lazer. Trata-se de uma norma de puro bom senso.
Segundo Carlos Roberto Gonçalves, deve o síndico prezar pela observância desta norma, a fim de garantir o uso igualitário por todos, sendo que, diante de sua inércia, pode qualquer condômino tomar providências, manejando inclusive ação de manutenção ou restituição de posse em face do condômino usurpador da área comum.
O inciso III do referido art. 1335, por fim, garante ao condômino o direito de votar e participar das deliberações da assembléia, com a condição de que esteja quite com o pagamento das cotas condominiais.
Administração do condomínio:
A administração do condomínio é exercida pelo síndico, eleito para um mandato de dois anos, podendo ser reeleito.
A escolha do síndico é feita pela assembléia, podendo ser escolhido entre os próprios condôminos ou podendo ser pessoa estranha à relação condominial, pessoa física ou jurídica.
Compete ao condômino representar os interesses do condomínio em juízo ou fora dele (ex: perante orgão fiscal).
O síndico deverá prestar contas perante a assembléia anualmente, podendo qualquer condômino exigi-la do síndico, havendo indícios de omissão.
Diante da necessidade, pode-se nomear outros representantes além do síndico, a fim de resolver assuntos do interesse condominial, como por exemplo, no caso de realização de reforma de grande porte, em que o síndico sozinho não será capaz de gerenciar e supervisionar tudo.
O síndico poderá ser destituído, caso se verifique a prática de irregularidades por sua parte, bem como deixar de prestar contas ou administrar de forma não conveniente ao condomínio, sem prejuízo das sanções penais e civis.
Extinção do Condomíno:
Ao contrário das outras formas de condomínio, o edilício não pode ser extinto a qualquer momento, dado à sua própria essência.
Carlos Roberto Gonçalves aponta as causas que podem levar à extinção do condomínio. A primeira delas se refere à destruição do imóvel por forças da natureza, como terremotos e furacões (art. 1357; cc);outra forma é pela demolição voluntária, por razões arquitetônicas por exemplo, ou por condenação do prédio pela administração pública por motivos de segurança; por razões de interesse público, no caso de desapropriação; pela confusão, quando todas as unidades passam a pertencer a uma única pessoa.
A escolha do síndico é feita pela assembléia, podendo ser escolhido entre os próprios condôminos ou podendo ser pessoa estranha à relação condominial, pessoa física ou jurídica.
Compete ao condômino representar os interesses do condomínio em juízo ou fora dele (ex: perante orgão fiscal).
O síndico deverá prestar contas perante a assembléia anualmente, podendo qualquer condômino exigi-la do síndico, havendo indícios de omissão.
Diante da necessidade, pode-se nomear outros representantes além do síndico, a fim de resolver assuntos do interesse condominial, como por exemplo, no caso de realização de reforma de grande porte, em que o síndico sozinho não será capaz de gerenciar e supervisionar tudo.
O síndico poderá ser destituído, caso se verifique a prática de irregularidades por sua parte, bem como deixar de prestar contas ou administrar de forma não conveniente ao condomínio, sem prejuízo das sanções penais e civis.
Extinção do Condomíno:
Ao contrário das outras formas de condomínio, o edilício não pode ser extinto a qualquer momento, dado à sua própria essência.
Carlos Roberto Gonçalves aponta as causas que podem levar à extinção do condomínio. A primeira delas se refere à destruição do imóvel por forças da natureza, como terremotos e furacões (art. 1357; cc);outra forma é pela demolição voluntária, por razões arquitetônicas por exemplo, ou por condenação do prédio pela administração pública por motivos de segurança; por razões de interesse público, no caso de desapropriação; pela confusão, quando todas as unidades passam a pertencer a uma única pessoa.
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